随着北京市写字楼市场的放量，写字楼配套商业面积的比例亦大幅上升。与此同时，商业招商难、运营难等问题日益凸显。写字楼商业运营的好坏对整个项目的形象和投资价值影响至关重要。

以北京早期涉外写字楼之一的南银大厦为例，其租金水平一直名列前茅，为何南银大厦经过多年的市场考验租金一直坚挺？这与开发商的经营理念有着密不可分的关系，而商业的经营对整个项目的成功起着至关重要的作用。

配套商业成大企业入驻法宝

现如今，新推出的写字楼大多数商业面积比较大，不仅要针对自身写字楼人群的需求，还要尽量吸引周边的消费人群。而商业定位是否准确客观上决定了日后招商及写字楼招租运营的成败。

南银大厦开发商认为，作为配套商业，需要确保几个条件：商家能够赢利，开发商能够经营，充分满足写字楼办公人群配套需求。其中，最后一条十分重要。的确，很多写字楼正是由于商业定位混乱而很难吸引到优质客户进入。南银大厦的商业定位对其写字楼的租户引进有着极其重要的影响。

南银大厦的配套商业不仅有企业必须的银行、邮局等配套，同时有满足公司中高层人员商务需求的私人健身会所及高档餐饮，也有满足广大员工日常需要的便利店及员工餐厅，更重要的是，具有满足外籍人士的使馆及出国人员服务中心，网球中心的功能服务甚至连企业的年会活动都可以满足。

这些针对性极强、人性化的设计及高档配套满足了国内外知名企业的特殊要求。因此南银大厦吸引了大量的国内外知名企业，包括世界500强的法国拉法基、中石油、中国银行、瑞士信贷等，同时吸引了大量的外资重要机构，包括美国海运安全局、韩国农水产、韩国土地公社、韩国振兴公社、日本领馆、美国科学基金等知名机构。

商业配套与入驻企业两者之间是互为关联的。南银大厦的商业配套从各个角度满足了高档写字楼用户的日常使用需求，而入驻企业的品质也确保了南银大厦的高端形象及租金的稳定。

防止业态重叠，入驻商家稳定

新近入市的写字楼都配以较大体量的商业，开发商希望以大面积的商业给其带来更多利益。然而，由于商业的体量巨大，很多重复的业态使得多数商家无利可图，从而出现了反复更换底商的情景，对写字楼租金水平产生很大影响。

南银大厦在商业业态的规划上遵循不能产生内部业态自主竞争这一原则。以入住南银大厦B1层的百怡咖啡厅为例，当初开发商在引进了百怡咖啡后，就决定不再在商业区域内引进其他类型的咖啡厅，从而避免了业态重叠的恶性竞争。

南银大厦在招商原则上坚持以写字楼配套招商为主，目的是为了满足自身写字楼人群的需求。商业的业态由于其定位的相对准确基本没有变化，在保证了写字楼长期稳定的商业配套的同时，入驻商家保持了良好的稳定性，客观上维护了写字楼的整体形象。